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地产行业投资韧性十足房企补库存积极

2018-10-13 03:37:22

投资韧性十足,全年有望维持较高增速。

事项:

国家统计局公布 2017 年 1-8 月全国房地产开发投资和销售情况, 1-8 月房地产开发投资额累计同比增长 7.9%; 商品房销售面积累计同比增长 12.7%,销售额累计同比增长 17.2%; 土地购置面积同比增长 10.1%。

平安观点:

投资韧性十足,全年有望维持较高增速。 前 8 月房地产投资同比增长7.9%,其中 8 月单月投资同比增长 7.8%。我们判断投资保持较高增速主要原因: 1)1-8 月 PPI 累计同比上升 6.4%,原材料上涨带动建安成本上升对投资形成支撑。 2)按照 2 年半左右施工周期, 2014-2015 年新开工均为负增长,意味着 2017 年为竣工小年,而新开工得益于核心城市供地加大及三四线销售火爆,仍有望维持 5-6%增速,进而带动施工面积增长; 3)1-8 月土地成交价款同比增长 42.7%,为土地购置费提供支撑。展望 2017 年全年,住建部、国土部针对性要求相应低库存城市加大土地供应,土地供应增加将对投资形成提振,维持全年地产投资同比增长 5%-6%的判断。

低基数带动单月开工回升,房企补库存积极。 1-8 月全国新开工同比增7.6%,增速较 1-7 月降低 0.4 个百分点;受低基数影响, 8 月单月新开工同比增长 5.3%,较 7 月上升 10.2 个百分点。 1-8 月全国土地购置面积及土地成交价款同比分别增长 10.1%和 42.7%,两者增速差由前 7 月的 30 个百分点扩大至 33 个百分点,土地市场依旧火爆。 从百城土地成交来看, 8 月一二线城市土地成交占比较 7 月略降 0.1 个百分点至49.4%, 百城土地供应环同比分别增长 36.9%和 53.0%,供地加大明显,考虑到今年为住建部及各省市要求加大供地的第一年,预计四季度核心城市土地供应仍有望加大,进而对全年土地购置、新开工及投资形成提振。

销售增速延续放缓, 各线城市全面回落。 1-8 月全国商品房销售面积同比增长 12.7%,增速较 1-7 月下降 1.3 个百分点。其中 8 月单月销售同比增长 4.3%,较 7 月上升 2.2 个百分点。 分房企来看, 8 月百强、非百强房企同比分别增长 6.9%和 3%。 分区域来看,东部、中部、西部区域1-8 月销售面积同比分别增长 7.9%、 16.6%、 18.6%, 较前 7 月均下滑1.4 个百分点,呈现全面回落态势。考虑到 9 月开始三四线基数抬升,预计后续全国增速仍将延续下行,预计全年销售面积增长 5%左右。

资金面逐步趋紧, 房企资金状况仍算稳健。 1-8 月房企整体到位资金9.98 万亿,同比增长 9.0%,增速较 1-7 月下降 0.7 个百分点。受按揭利率上行和额度收紧影响,个人按揭贷款增速较 1-7 月下降 1.7 个百分点至 2.4%,定金及预收款增速下降 0.7 个百分点至 20.0%。从上市房企中报来看,截至 2017 上半年末,板块剔除预收款后的资产负债率为 54.1%,较上年末下降 1.4 个百分点;净负债率为 104.4%,较上年末上升 13.7 个百分点;短期偿债能力方面,在手现金对一年内到期的长短期债务的覆盖比例为 130%,较上年末下降 19 个百分点,房企资金状况整体稳健, 短期行业资金风险较小, 若后续销售回款大幅恶化,不排除部分高负债率房企或将面临资金压力。

投资建议: 站在目前时点,我们认为地产板块配置价值持续凸显: 1)中报业绩靓举,毛利率提升叠加预收充足, 2017-2018 年业绩高增长可期; 2)7、 8 月行业销售数据转淡,政策预期改善,短期政策加码概率较小; 3)地产板块低估值低持仓低涨幅。个股推荐方面, 强调业绩为王,建议关注价值成长组合: 1)低估值受益集中度提升的龙头房企万科、金地、保利、招商等; 2)二线成长阳光城、新城、蓝光、天健、华夏、滨江等。

风险提示: 销售不及预期风险。

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