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地产之局变不变

2018-08-08 19:35:13

在日前结束的第三届地产金融创新峰会上,与会的经济学家和地产企业家就资本拓道和地产变局的话题进行了深入探讨,大家一致认为房地产调控政治化、长期化的压力,往往给予了企业革新求变的机会。而这个变局的态势和前景究竟如何,求变房企的创新与转型之路各自呈现何种特色,业内专家对地产变局又抱持怎样的观点,本期周刊将作一梳理和解读。

资本创新:金融作用力下变通之法

在当前经济环境和调控政策下,获取更多的资金运转是房企切实需求,正如此次峰会主办方和讯总编王炜所言:资本意志已成为房地产争夺战中的一个重要砝码。在金融力量的作用下,房地产的游戏规则正在被重新改写。典型房企的创新求变,在找钱上力求变通的代表如首创、万通;以存量资产运营的代表如金融街控股;主张回归持有的如万科。

中国地产目前面临的不仅是变局,更是一个发展中的重大转折点,首创集团董事长刘晓光说,从二十多年的变化来讲,中国已经拥有了世界最大的房地产市场,同时积累了很多问题,如粗放的发展、短浅的目光和发展不均衡等,因此需要企业去粗存精,去短取长,而模式创新、金融创新和服务创新就是非常重要的战略。刘晓光认为,从模式创新的根本角度来讲,金融创新是其主干。金融创新承担着给地产行业输送血液的,但中国的金融创新起步较晚,房地产业真正进入融资阶段是在1998年之后弹性柱销联轴器
,房地产金融业发展迅速,大大推动了房地产业的发展,时至今日,融资手段单一已成阻碍,建立结构合理的房地产金融体系显得非常重要。刘晓光介绍说,未来几年氮化铝陶瓷片
,首创会将创新着力点放在房地产信托、债券、股权以及REITS、房地产私募融资及房地产抵押贷款证券化等角度上。据了解,首创近期正在与北京开发银行共同发展一个小城镇发展基金,该模式还将移植到其他地区。

万通控股副总裁郑沂将这几年企业的转型之路称之为美国模式,其核心有两点,一是轻资产,变大量自有资金投资为利用基金。这里提到的基金即国内所说的融资,包括债(与投资人共担风险、收益)和核心能力,即要求产品设计能力、后期招商能力、资产证券化能力和经营运作能力都比较强;二是资金量占用非常大。郑沂说,万通目前在基金的操作中,已从最早的单项融资型基金慢慢转向了投资型基金。目前,中国房地产基金90%以上是单向的融资型基金,而投资型基金是在项目并不很确定的前提下,从投资人处拿到基金再去投钱,投的也不一定是单项,而是一个资产组合,这是万通未来的方向,之所以这样操作,是基于万通对房地产大势的理解,郑沂认为中国过去十年城市化发展速度非常快,很多数据表明中国城市化程度已经很高,再以后就是资产证券化的十年,在这种趋势下,对持有一定的商业地产这种基础资产的市场需求会有急剧膨胀性的发展,这就是未来中国房地产十年的大趋势。

金融街控股这几年来总资产规模发展稳健,由于拥有大量现成物业、握有大量现金流,在股市表现较好,这得益于金融街长期的经营战略,金融街控股与资本市场、金融机构保持良好的合作关系,而在金融创新方面的原则是量入为出。金融街控股股份有限公司副总经理王志刚说,金融街一直和政府规划联系在一起,形成了独特的金融街模式,这在资本市场也获得了认可。

万科北京公司副总经理肖劲则认为房地产发展的核心资本是持有,无论是住宅还是商业或旅游,谁想的都是卖,然后必然就落入继续买地、溢价、销售这个俗套在这种情况下,金融创新非常不容易,因此,要回到持有的路子上来,才谈得上金融的创新。

变局时点:也许比明年三月更晚些

关于地产变局之变,华远地产董事长任志强认为从产业形态上看并没有变化地产还是地产,所谓变出的旅游地产、养老地产、商业地产其实没有变化固定升降机
,任志强说,住宅永远是投资中的68%至72%,从1998年开始到现在没有发生变化,基本就在三四个点之间来回晃动,他认为地产再过二十年可能也不会变。如果从土地供不应求的角度分析,任志强则松口道:要变也是明年的事,明年要变也要看三月份以后的供求关系发生多大的变化。任志强指出,最新发布的今年前三季度的数据表明,土地建设用地总量增加了,但最核心的问题是住宅占总建筑用地的比例,因为它影响到我们所关心的房价。换句话说,中国目前所有的房地产投资的限制性措施,只管了土地供应的10%多,其他建设用地都和房地产调控政策没有任何关系,宏观政策也不会发生什么变化,所以,这个变局是不可能出现的。

另一方面,据国元证券有限公司研究中心首席策略分析师刘勘介绍,2011年的限贷限购,使房地产企业的融资成本上升到12%,而2010年中小房企在香港融资的上千亿美元,到期都在2015年,这是要引起注意的一点。和讯总编王炜也谈到了这个节点,他认为目前尚且处于筑底未见底的状态,因为市场对于底部的检验需要一个连续、反复和长期的过程,依据整个大的经济局势,明年的确不是一个好的变化时机,而从整个资本市场分析看,2015年将是向好趋势的开端。王炜认为,此次峰会业内人士达到的共识是,房地产调控已经是一种常态化手段,但调控的终极目标到底是什么,过多的定性描述模糊了对其定量的判断,不能简单地认为调控的目标只是调低或调高,调控的目标首先应满足百姓对居住幸福感的需求,但这一点还没有达到。

(:water)

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